建筑物架空层的权益归属

  本文笔者在协助某居住小区业主委员会厘清社区物业的权属时，发现建筑物架空层无不动产权证书或者不动产登记证明，而《房地产买卖合同》中约定架空层归属于卖方（开发商）所有，该居住小区的架空层的权属存在比较大的争议。对此，笔者将在本文中简要探讨架空层的权益归属问题。

  根据《民用建筑规划设计统一标准》（GB50352-2019）的规定，架空层为用结构支撑且无外围护墙体的外围空间。按照城市规划管理技术规定，架空层一般不列入计算建筑容积率。而“房产管理机关在办理房产初始登记时，首先必须明确计算容积率建筑物的建筑面积与相应宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额，还必须明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房产权，并且要将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中”。

  因此，架空层附属于建筑物及其所占用的土地而存在，不享有建筑物所占用的土地使用权面积份额，不能单独取得不动产权证书或者不动产登记证明。架空层是建筑物整体结构的一部分,是该建筑物的附属设施。

  根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》（以下简称“建筑物区分所有权司法解释”）第二条第一款规定:“建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据建筑物架空层的物理属性，其不具有构造上的独立性，也不能排他使用，亦不能登记成为特定业主所有权的客体，其不属于建筑物专有部分。

  《建筑物区分所有权司法解释》第三条，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

  根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

  若建筑物的架空层规划为小区的绿化、休憩等公共场所或公共设施，应属于业主共有。至于怎么样来判断建筑物的架空层的功能是否属于公共设施，在司法实践中，法院通常向建筑物架空层所在地的有关部门核实建筑物架空层的规划许可用途，以此判断其是否属于公共场所或公共设施。

  《物业管理条例》（2018年修订）第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建筑设计企业不得擅自处分。”建筑物架空层不属于专有部分，没办法取得不动产权证书或者不动产登记证明，开发商无权通过房地产买卖合同擅自处分架空层的权属。根据《深圳经济特区房地产转让条例(2019修正)》第十三条的约定，“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经不动产登记机构首次登记，由登记的权利人拥有。” 该条款明确规定除停车场、广告权益能进行约定外，其他公共设施所拥有的权益随房地产转让一并转移。

  在(2021)粤03民终11819号案件中，二审法院认为《深圳经济特区房地产转让条例(2019修正)》第十三条第一款属于一般适用情形，规定了业主对小区公用设施权益的一般性法律保护；第二款属于特殊适用情形，仅对停车场、广告权益该两项内容做特别规定，允许当事人进行特别约定且经房地产登记机关办理初始登记则发生财产权益转移的法律上的约束力。本案中，涉案架空层作为小区公用设施，在无特别规定的情况下，其权益归属应当适用前述《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第一款的规定，即该架空层权益已随小区房地产转让同时转移至小区业主。

  在(2021)粤03民终12458号案件中，二审法院认为涉案架空层属于建筑物整体结构的一部分，是建筑物的附属结构，不是专有部分，属XX花园全体业主共有。第二，该涉案小区销售时，虽国能企业公司与买方签订的房地产买卖合同中约定本项目未经分摊的面积与配套设施（含地下室、幼儿园）的所有权、调整更改权及收益仍归卖方拥有，不随本次房地产买卖而转移。但是，涉案架空层按照规划属于架空绿化，根据《广东省城镇房地产转让条例》（1997年修改）第四条的规定，应随土地使用权同时转让，不得分割，其相关权益归属不属于双方可以特别约定的范围。随相关房地产的转让，涉案架空层的相关权益也已转移。

  建筑物架空层是否计入公摊面积不影响其权属认定。在(2021)粤03民终12458号案件中，二审法院认为涉案架空层是否计入面积公摊不是决定该部分权利归属的依据。涉案架空层规划为核增面积，用途为架空绿化，是作为特定用途进行规划并且验收的，为行政主任部门依据政府鼓励政策做调整的部分，不属于市政公用部分或者其他权利人所有的面积，不影响涉案架空层为共有的性质。

  架空层的用途为停车使用，该用途影响架空层的权属认定。在(2021)湘01民终12860号案件中，二审法院认为，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，当事人未通过出售、附赠或者出租等方式约定架空层的归属，架空层不计产权。根据《长沙市自然资源和规划局来文办理反馈意见单》结合本案其他证据，本院认为案涉架空层的规划用途为停车，并未计入共有分摊面积，不计入绿地率，也没有占用业主共有道路，故芙蓉别墅山庄业委会认为案涉架空层归全体业主共有的上诉理由不能成立，本院对芙蓉别墅山庄业委会的其他诉讼请求亦不予支持。

  上述案例中，在当事人未通过出售、附赠或者出租等方式约定架空层的归属的情形下，二审法院认定架空层不属于小区共有部分，该观点有待进一步探讨。

  目前关于架空层的权益归属问题，尚没有完整统一的法律规定。根据物权“房随地走、地随房走”的原则，即处分建筑物、构筑物及其附属设施，该建筑物、构筑物及其附属设施上占用的建设用地使用权一并处分，反之，处分建设用地使用权，该建设用地附着的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物架空层属于建筑物的附属设施，随着开发商首次出让建筑物，建筑物的架空层一并转移给该建筑物的全体业主。

  因此，建筑物的架空层理应归属于该建筑物的全体业主所有。但在各地司法实践中，为提高建筑物空间的开发利用，第一步是要区分建筑物架空层的功能，若规划许可用途为小区绿化、休憩等公共场所或公共设施，则建筑物架空层属于建筑物的共有部分，归属于全体业主所有。若建筑物架空层的规划用途为停车等其他用途，需要区分在房地产买卖合同中是否有约定，若约定为开发商所有或无约定的情形下，建筑物架空层权益归属于开发商所有。

  邓光达：论商品房居住小区停车位的产权归属，载《中国房地产报》2003年2月21日第3版。